Este miércoles, el Gobierno oficializó la eliminación del Fondo Fiduciario Público creado para administrar el Programa Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar (Procrear). A su vez, implementó las “hipotecas divisibles” para proyectos inmobiliarios en desarrollo para fomentar el acceso al crédito hipotecario y el desarrollo inmobiliario.
La disposición, confirmada mediante la publicación del decreto 1018/2024 en el Boletín Oficial, busca reducir la intervención estatal en la construcción de viviendas. “Disuélvese el Fondo Fiduciario Público denominado Programa Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar (Pro.Cre.Ar) creado por el Decreto N° 902 del 12 de junio de 2012 y su modificatorio”, señala la medida.
Según consignó el diario Crónica, en la normativa, el Ejecutivo destaca que “no es posible desconocer la dificultad de vastos sectores de la sociedad para acceder a una vivienda, producto de contextos desfavorables para el acceso a créditos, generados, entre otros motivos, por la alta inflación de las últimas décadas”. No obstante, señala que “la financiación de la construcción de viviendas es una actividad propia y principal de los bancos comerciales, privados y públicos, por lo que no se justifica la intervención del Estado en esa materia”.

La decisión de modificar el plan Procrear, que se originó en 2012 con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda única, familiar y permanente, especialmente para sectores de menores ingresos, se centró en los problemas que se detectaron en el informe de auditoría de la Sindicatura General de la Nación (SIGEN). Entre esos se destacan los retrasos en la entrega de viviendas, sobrecostos de mantenimiento y la falta de condiciones de habitabilidad en algunas unidades entregadas.

A raíz de ello, a través de la Ley N° 27.742, que autorizó al Ejecutivo Nacional a liquidar fondos fiduciarios como parte de una estrategia para optimizar la administración pública, disminuir el déficit y mejorar el control del gasto, el Gobierno sostuvo que la disolución del plan se debe a la baja de la inflación y las reformas en el sistema financiero que permitirán a los bancos ofrecer créditos hipotecarios accesibles, sin la necesidad de un fondo estatal de vivienda.

Por su parte, mediante el Decreto 1017/2024, se definió la implementación de las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios en desarrollo. “Hipotecas Divisibles. Podrán constituirse hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común, de acuerdo a los términos y condiciones indicados en los artículos siguientes”, destaca el documento.
El decreto señala la importancia del crédito hipotecario con el cual se busca mejorar el acceso a la vivienda, fomentar la inversión privada y apoyar la reactivación económica. Asimismo, recalca que el mercado inmobiliario requiere un entorno de estabilidad macroeconómica.


De ese modo, con el objetivo de agilizar el proceso de acceso a viviendas y fomentar el desarrollo inmobiliario, se planteó necesario reducir la burocracia en la subdivisión y registro de propiedades, y se propuso el uso de figuras legales como hipotecas divisibles y derechos reales de superficie. También se destacó la importancia de una regulada intervención estatal, permitiendo que las partes acuerden la contratación de seguros u otras garantías.
Es por eso que se planteó que se “permitirá que las partes acuerden la contratación de seguros u otras garantías bajo las condiciones que determinen, ejerciendo la autonomía de la voluntad y siempre respetando las normas de protección al adquirente de buena fe”.

En este contexto, él acto constitutivo de la hipoteca divisible deberá cumplir con requisitos como el dominio del inmueble deberá constar libre de gravámenes o los existentes deben ser reconocidos por el acreedor. Además, deberá contar con un proyecto que determine la modalidad de la subdivisión, en el que deberá constar el número, características y destino de las futuras unidades funcionales o lotes de terreno, que describa el proyecto urbanístico.
En tanto, deberá contener la conformidad de las partes a fin que, una vez concluida la división del inmueble y transferido el dominio o constituido el derecho real de superficie a favor de cada adquirente, se proceda conjuntamente con la división del crédito y de la garantía hipotecaria que, desde ese momento, afectarán individual e independientemente a cada unidad o lote o superficie por el saldo que le pudiere corresponder a estos últimos.